ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ ΑΠΟ ΙΔΙΩΤΕΣ ΚΑΙ «ΠΑΡΕΧΟΜΕΝΕΣ ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ»
Όπως είναι γνωστό, με τον πρόσφατο νόμο 5073/2023 επήλθε τροποποίηση:
- Στον ΚΦΕ (Ν.4172/2013, Αρ.39Α ) με το Αρ.27 του Ν.5073
- Στον Ν.4446/2016, Αρ.111, με το Αρ.28 του Ν.5073
- Στον ΚΦΠΑ (Ν.2859/2000, Αρ.8 και Παράρτημα ΙΙΙ) με το Αρ.29 του Ν.5073
Επιπρόσθετα:
Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβλήθηκε Τέλος Διαμονής Παρεπιδημούντων (παρ. 1, άρ.1, Ν. 339/1976) σύμφωνα με το άρθρο 28 του Ν 5073, με προσθήκη της παρ. 5Α στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016.
Επιβλήθηκε στη βραχυχρόνια μίσθωση το νέο Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση με το άρθρο 30 του Ν 5073, σε αντικατάσταση του Φόρου Διαμονής
Βάσει των ανωτέρω, τόσο το διαχειριστικό όσο και το φορολογικό πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης άλλαξαν ουσιωδώς από 1/1/2024.
Μία εξ αυτών των αλλαγών, είναι ότι ένα Φυσικό Πρόσωπο που διαθέτει στη βραχυχρόνια μίσθωση από 3 ακίνητα και άνω, υποχρεούται σε έναρξη επιτηδεύματος, σε τήρηση βιβλίων, έκδοση στοιχείων, σύμφωνα με τα λογιστικά πρότυπα που προβλέπονται στην ελληνική νομοθεσία και σε επιβολή ΦΠΑ από το 2024 και έπειτα.
Οι υποχρεώσεις αυτές δεν καταλαμβάνουν τα Φυσικά Πρόσωπα που διαθέτουν έως 2 ακίνητα στο καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης, δραστηριότητα που μπορούν να συνεχίσουν να ασκούν, όπως και πριν, ως ιδιώτες.
Είναι σημαντικό όμως για αρχή να παραθέσουμε το εννοιολογικό πλαίσιο της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.
Στην παρ.1, αρ.111, Ν.4446/2016 δίνεται ο ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως ισχύει σήμερα, μετά τις τροποποιήσεις που έφερε ο πρόσφατος Ν.5073/2023. Συγκεκριμένα:
Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται
- η μίσθωση ή
- υπεκμίσθωση
ακινήτου,
ανεξάρτητα αν είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού ή όχι και
ανεξάρτητα αν η σύμβαση συνάπτεται μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας,
για διάρκεια μικρότερη των εξήντα (60) ημερών και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
Πολλές φορές, ωστόσο, τίθεται το εξής ερώτημα:
Ποιες είναι οι «άλλες υπηρεσίες» που, αν παρασχεθούν από ιδιώτη – διαχειριστή ακινήτου, «αποχαρακτηρίζουν» τη δραστηριότητά του από βραχυχρόνια μίσθωση του αρ.111, Ν.4446/2016, και την καθιστούν τουριστική – επιχειρηματική.
Απάντηση μεταξύ άλλων μας δίνουν η ΠΟΛ.1059/2018 και η Ε.2141/2019.
Σύμφωνα με την παρ.4, ΠΟΛ.1059/2018, οι «άλλες υπηρεσίες» είναι οι παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό τομέα υπηρεσίες. Συγκεκριμένα:
“Ως ξενοδοχειακού τομέα υπηρεσίες λογίζονται για παράδειγμα «οι υπηρεσίες
- καθαριότητας,
- περισυλλογής απορριμμάτων,
- αντικατάστασης κλινοσκεπασμάτων και λοιπών οικιακών ειδών,
- βοηθητικού προσωπικού και
λοιπές υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών.»”
Όταν λοιπόν παρέχονται οι ανωτέρω υπηρεσίες, η δραστηριότητα χαρακτηρίζεται ως επιχειρηματική, συνεπώς ο «διαχειριστής ακινήτου» δεν δύναται να τις παρέχει ως ιδιώτης.
Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση του Ν.4446/2016
«ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα χαρακτηρίζεται το εισόδημα από την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις, εφόσον παρέχουν συναφείς με τη χρήση του ακινήτου υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. καθαριότητα, αλλαγή κλινοσκεπασμάτων και πετσετών, ασφάλεια, πρωινό ή διατροφή κ.λπ.).
Επισημαίνεται ότι, ατομικές επιχειρήσεις που έχουν ως αντικείμενο εργασιών την ενοικίαση και γενικότερα την εμπορική εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας (π.χ. τουριστική εκμετάλλευση επιπλωμένων δωματίων- ακινήτων κ.λπ.), αποκτούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.»
Σύμφωνα με την παρ.10, Ε.2141/2019
«Το εισόδημα που προκύπτει από την παροχή υπηρεσιών κατά τη διάρκεια της διαμονής του μισθωτή στο «Ακίνητο» (πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων) συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα,
ενώ η παροχή υπηρεσιών κατά την εναλλαγή των μισθωτών στο «Ακίνητο», ήτοι, όταν το «Ακίνητο» παραμένει κενό, δεν συνιστά επιχειρηματική δραστηριότητα για φορολογικούς σκοπούς (για παράδειγμα, η καθαριότητα στο ακίνητο μετά την αναχώρηση ενός μισθωτή και πριν την άφιξη ενός άλλου).
Τονίζεται, ότι η απλή παροχή – διάθεση κλινοσκεπασμάτων δεν συνιστά επιχειρηματική δραστηριότητα κατά τα ανωτέρω,
ενώ η περίπτωση της αλλαγής κλινοσκεπασμάτων κατά την διάρκεια διαμονής του μισθωτή στο «Ακίνητο» συνιστά επιχειρηματική δραστηριότητα.»
Τέλος, σύμφωνα με την παρ.4, ΠΟΛ.1059/2018 διευκρινίζεται ότι:
«Η απλή παροχή κλινοσκεπασμάτων δεν θεωρείται ως πρόσθετη παροχή υπηρεσίας κατά τα ανωτέρω.
Ομοίως, το γεγονός ότι στην αξία του μισθώματος περιλαμβάνονται και λοιπές παροχές κοινής ωφέλειας, όπως
- το ηλ. ρεύμα,
- η ύδρευση,
- η τηλεφωνία,
- το ίντερνετ και
- οι κοινόχρηστες δαπάνες,
που ως χρεώσεις επιβαρύνουν τον εκμισθωτή και στη συνέχεια μετακυλίονται στον μισθωτή, δεν αποτελεί πρόσθετη παροχή υπηρεσιών κατά την ανωτέρω έννοια».
Κλείνοντας, επειδή παρατηρείται το φαινόμενο αναγραφής από ιδιώτες – διαχειριστές σημειώσεων στις πλατφόρμες όπως παροχή πρωινού, αλλαγή κλινοσκεπασμάτων στη διάρκεια της μίσθωσης, κτλ, υπενθυμίζεται ότι, βάσει της ΠΟΛ 1187/2017 «τα όργανα της Φορολογικής Διοίκησης δύνανται να εντοπίζουν τους «Διαχειριστές» που δεν έχουν τηρήσει τις προϋποθέσεις του άρθρου 111 του ν. 4446/2016, μεταξύ άλλων, και μέσω ηλεκτρονικών διασταυρώσεων από ίδιες ή τρίτες πηγές, με κάθε πρόσφορο μέσο,…,.» Οι δε πλατφόρμες είναι ένα εκ των κύριων εργαλείων που αξιοποιεί η Φορολογική Διοίκηση για ελεγκτικούς σκοπούς.
Συνεπώς, είναι κρίσιμο οι ιδιώτες διαχειριστές ακινήτων στη βραχυχρόνια μίσθωση να έχουν κατά νου τα ανωτέρω, ώστε να προσαρμόζουν τις παρεχόμενες υπηρεσίες στις προβλέψεις των ισχυουσών διατάξεων προκειμένου να μη βρεθούν κάποια στιγμή, συχνά λόγω άγνοιας, αντιμέτωποι με κυρώσεις της Φορολογικής Αρχής και με την υποχρέωση έναρξης επιχείρησης για την εκμετάλλευση του ακινήτου τους.
ΒΟΥΡΒΑΧΑΚΗΣ ΣΤΕΛΙΟΣ
ΛΟΓΙΣΤΗΣ-ΦΟΡΟΤΕΧΝΙΚΟΣ Α’ ΤΑΞΗΣ
ΜΕΛΟΣ ΠΑΕΛΟ