Γράφει η Αθανασία Βελέντζα, λογίστρια-φοροτεχνικός και μέλος της ομάδας του taxvoice.gr!
Γραφείο Αθήνας
Ν.Φωκαίας 24 Χαίδάρι
Τηλ.210 5822180
Γραφείο Πάρου
Σαρακήνικο Παροικιά
Τηλ.22840 22711
Πρακτικός Οδηγός Ιδιωτών Βραχυχρόνιων Μισθώσεων Τύπου AIRBNB:
Μπορεί ένας ιδιώτης να εκμεταλλευτεί ακίνητα χωρίς να κάνει έναρξη?
Βεβαίως, είναι η πιο απλή περίπτωση εκμετάλλευσης ακινήτων, η οποία δεν χρειάζεται έναρξη, εφόσον δεν παρέχεις άλλες υπηρεσίες, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
Ο ιδιώτης μπορεί να εκμεταλλευτεί το δικό του ακίνητο, καθώς και άλλα τα οποία μπορεί να τα εκμισθώσει από κάποιον τρίτο, με σκοπό την υπεκμίσθωση (το συγκεκριμένο αναγράφεται και στο μισθωτήριο το οποίο κατατίθεται στο taxis).
Τι υποχρεώσεις έχει ο ιδιώτης για να κινείται σε νόμιμα φορολογικά πλαίσια?
Ο ιδιώτης ή διαχειριστής των ακινήτων, πριν αναρτήσει τα ακίνητα που διαχειρίζεται στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα πρέπει να εκδώσει, για τα συγκεκριμένα ακίνητα, ΑΜΑ(αριθμό μητρώου ακινήτου) μέσω του συστήματος του taxisnet. Θα χρειαστεί να κάνει εισαγωγή στο site της aade.gr με τους προσωπικούς του κωδικούς.
ΠΡΟΣΟΧΗ: Σε αντίθετη περίπτωση, οποιαδήποτε ανάρτηση των ακινήτων ή διαφήμισή τους στο ίντερνετ ή σε έντυπο υλικό χωρίς ΑΜΑ, επιφέρει πρόστιμα αξίας 5000,00 ευρώ και άνω.
Επίσης, από μέρους του διαχειριστή υπάρχει υποχρέωση να καταχωρεί τις δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης στην ειδική πλατφόρμα του taxisnet και να δηλώσει τους δικαιούχους εισοδήματος.
Τα παραπάνω ισχύουν μόνο εφόσον η βραχυχρόνια μίσθωση πραγματοποιείται μέσω πλατφορμών διαμοιρασμού τύπου Airbnb, booking, κλπ. Αν δεν εμπλέκεται το ακίνητο σε τέτοιου είδους πλατφόρμες, τότε η μίσθωση είναι ναι μεν βραχυχρόνια, αλλά απλά καταθέτουμε ένα μισθωτήριο με τον «παραδοσιακό» τρόπο της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας και το εισόδημα δηλώνεται στο Ε2, όπως γινόταν.
Πρέπει να δηλώνουμε τις κρατήσεις κάθε φορά και ποια διαδικασία ακολουθούμε?
Απ΄τη στιγμή που οριστικοποιηθεί μια κράτηση και έρθουν οι επισκέπτες στο κατάλυμα, δημιουργείται η υποχρέωση καταχώρησης δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής στην πλατφόρμα του taxisnet.
Τα στοιχεία που καταχωρούνται στη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, ανά βραχυχρόνια μίσθωση, είναι το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα, η επωνυμία της ψηφιακής πλατφόρμας, τα στοιχεία του μισθωτή, η έναρξη και λήξη της μίσθωσης και ο τρόπος πληρωμής του μισθώματος. Σε περίπτωση πολιτικής ακύρωσης δηλώνεται το ποσό που θα εισπράξουμε.
ΠΡΟΣΟΧΗ: Το μίσθωμα που θα δηλώσουμε θα πρέπει να είναι το μεικτό ποσό που έχει δηλωθεί στην πλατφόρμα, και όχι αυτό που τελικά εισπράττουμε, έπειτα από τις κρατήσεις των πλατφορμών.
Η δήλωσή μας θεωρείται εμπρόθεσμη αν κατατεθεί μέχρι την 20η μέρα του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του επισκέπτη, πχ. Εαν ο επισκέπτης αναχωρήσει 10.2.19 έχουμε περιθώριο κατάθεσης της δήλωσης εως και 20.3.19.
Πώς φορολογούνται τα ενοικια από τις συγκεκριμένες μισθώσεις και ποιά είναι η φορολογική κλιμακα?
Τα ενοίκια από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δε διαφοροποιούνται φορολογικά από την είσπραξη ενοικίων αστικής μίσθωσης. Για την ακρίβεια, αθροίζονται με όλα τα ενοίκια που μπορεί να εισπράττει ο φορολογούμενος.
Η κλίμακα φορολογίας που ισχύει μέχρι σήμερα είναι η παρακάτω:
| Εισόδηµα από ακίνητη περιουσία (ευρώ) | Συντελεστής % |
| 0 – 12.000 | 15% |
| 12.001 -35.000 | 35% |
| 35.001 και Άνω | 45% |
Υπάρχουν συγκεκριμένοι περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση;
Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:
α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.
Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
Να τονίσουμε ότι σε κάθε περίπτωση , δεν ισχύει κάποιος τέτοιου τύπου περιορισμός, αφού έως και τώρα δεν έχει εκδοθεί καμία Κοινή Υπουργική Απόφαση! Αναμένουμε τις σχετικές εξελίξεις…
Με συμφέρει να δηλώνω τα ενοίκια ως ιδιώτης με την παραπάνω κλίμακα ή καλύτερα να κάνω έναρξη εργασιών?
Βασική προϋπόθεση είναι να δούμε το σύνολο των ενοικίων και με αυτό το δεδομένο συμβουλεύουμε τον φορολογούμενο να προχωρήσει ή όχι σε έναρξη. Με μια απλή ματιά όμως στην κλίμακα φορολογίας ενοικίων, θα μπορέσετε να δείτε ότι ως ιδιώτης δε σας συμφέρει να υπερβείτε κατά πολύ το όριο των 12000,00 ευρώ.
Σε οποιαδήποτε περίπτωση καλό θα είναι να συμβουλευτείτε τον λογιστή σας!