ΑΝΑΓΡΑΦΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΜΕ ΒΑΣΗ ΤΗΝ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΟΥ.
Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο.
Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου, όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης.
Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου.
Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου (κτίσματος ή οικοπέδου ή γηπέδου) υπερβαίνει αυτής που αναγράφεται στην οριστική
εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη η υπερβάλλουσα επιφάνεια του ακινήτου.
Η αναγραφή της υπερβάλλουσας επιφάνειας για το οικόπεδο ή για το γήπεδο, ισχύει από το έτος 2014 και επόμενα έτη, ενώ για το κτίσμα ισχύει από το έτος 2005.
ΠΡΟΣΟΧΗ: Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου (κτίσματος ή οικοπέδου ή γηπέδου) υπολείπεται αυτής που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης, τότε λαμβάνεται υπόψη η επιφάνεια του ακινήτου της οριστικής εγγραφής στο κτηματολογικό γραφείο ή του τίτλου κτήσης.
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΑΝΑΓΡΑΦΗΣ ΤΩΝ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ, ΤΑ ΟΠΟΙΑ ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΘΗΚΑΝ Η ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΘΗΚΑΝ.
Κτίσματα, τα οποία ήταν πλήρως αυθαίρετα ή είχαν πολεοδομικές παραβάσεις, οι οποίες τακτοποιήθηκαν ή νομιμοποιήθηκαν, αναγράφονται στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων με την επιφάνεια ή τη χρήση τους, όπως αυτή τακτοποιήθηκε ή νομιμοποιήθηκε ανάλογα με το πολεοδομικό νόμο στον οποίο εντάσσονται, ως εξής:
1. Νόμος 3775/2009.
Το κτίσμα αναγράφεται με την υπερβάλλουσα επιφάνεια στη δήλωση στοιχείων ακινήτων, από την ημερομηνία κατά την οποία πραγματοποιήθηκε η υπέρβαση
2. Νόμος 3843/2010
α. Τακτοποίηση ημιυπαίθριων χώρων.
Γενικά, δεν απαιτείται η αναγραφή των τακτοποιούμενων κλειστών ημιυπαιθρίων χώρων με την προσθήκη της επιφανείας τους στους κύριους χώρους του κτίσματος μέχρι και το έτος 2013. Επίσης, δεν απαιτείται η προσθήκη του τακτοποιούμενου κλειστού ημιυπαίθριου χώρου στους κύριους χώρους του κτίσματος, εφόσον αυτός έχει αναγραφεί στους βοηθητικούς χώρους, μέχρι και το έτος 2013.
Όμως, στις περιπτώσεις κατά τις οποίες, μετά την τακτοποίηση του, υπάρχει υποχρέωση αναγραφής στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ακινήτου (έντυπο Ε9), το οποίο περιλαμβάνει τακτοποιούμενο κλειστό ημιυπαίθριο χώρο για άλλη αιτία, τότε κατά την αναγραφή του ακινήτου συμπεριλαμβάνονται στους κύριους χώρους του ακινήτου και τα τετραγωνικά μέτρα του κλειστού ημιυπαίθριου χώρου.
Μεταβολές, για τις οποίες απαιτείται η αναγραφή στους κύριους χώρους και των τακτοποιημένων ημιυπαίθριων χώρων είναι π.χ. αγορά ποσοστού του ακινήτου, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματός του, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμός επικαρπίας – ψιλής κυριότητας κ.λπ..
Από το έτος 2014, ο κλειστός ημιυπαίθριος προστίθεται στους κύριους χώρους του κτίσματος. Στις περιπτώσεις όμως, κατά τις οποίες έχει αναγραφεί ο τακτοποιημένος ημιυπαίθριος χώρος, έστω και αν δεν υπήρχε τέτοια υποχρέωση, στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και πριν το έτος 2014, αυτός δεν μπορεί να διαγραφεί.
β. Αλλαγή χρήσης – τακτοποίηση αυθαιρέτων κτισμάτων.
Εφόσον το τακτοποιούμενο κτίσμα έχει δηλωθεί έστω και ως βοηθητικός χώρος, δεν απαιτείται η αναγραφή του στους χώρους κύριας χρήσης μέχρι και το έτος 2013, εκτός από τις περιπτώσεις κατά τις οποίες, μετά την τακτοποίηση του, υπάρχει υποχρέωση αναγραφής στη
δήλωση στοιχείων ακινήτων ακινήτου (έντυπο Ε9) για άλλη αιτία, οπότε αναγράφεται σύμφωνα με την πραγματική του κατάσταση.
Μεταβολές, για τις οποίες απαιτείται η αναγραφή στους κύριους χώρους είναι π.χ. αγορά ποσοστού του ακινήτου, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος του, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμός επικαρπίας – ψιλής κυριότητας κ.λπ..
Από το έτος 2014, το κτίσμα αναγράφεται σύμφωνα με την τακτοποίηση. Στις περιπτώσεις όμως, κατά τις οποίες έχει αναγραφεί το τακτοποιημένο κτίσμα, έστω και αν δεν υπήρχε τέτοια υποχρέωση, στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και πριν το έτος 2014, αυτό δεν μπορεί να διαγραφεί.
Εφόσον το τακτοποιούμενο κτίσμα δεν έχει δηλωθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (έντυπο Ε9), τότε αναγράφεται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του επομένου έτους από την τακτοποίησή του. Ως χρόνος τακτοποίησης θεωρείται η ημερομηνία που τίθεται η σφραγίδα για τη βεβαίωση της πληρότητας του φακέλου, στο αντίγραφο της υποβληθείσας αίτησης τακτοποίησης, από την πολεοδομία.
3. Νόμος 4014/2011
Αυθαίρετα κτίσματα και οι αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις, οι οποίες τακτοποιήθηκαν με το ν. 4014/2011, αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (έντυπο Ε9) μέχρι και το έτος 2013 στην κατάσταση και χρήση τους, όπως αυτή προκύπτει από την αίτηση υπαγωγής τους στη ρύθμιση των διατάξεων του άρθρου 24 του ν. 4014/2011, σύμφωνα με τις οδηγίες του τρόπου αναγραφής των ακινήτων, από το επόμενο έτος της τακτοποίησής τους.
Για την αναγραφή του τακτοποιημένου κτίσματος με το νόμο 4014/2011 στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων, ως χρόνος τακτοποίησης
θεωρείται η ημερομηνία αίτησης υπαγωγής τους στη ρύθμιση των διατάξεων αυτών.
Εφόσον όμως ο φορολογούμενος αιτείται και την υπαγωγή του ακινήτου με τις πολεοδομικές παραβάσεις και στις διατάξεις του ν. 4178/2013, τότε αντιμετωπίζεται σύμφωνα με τα οριζόμενα στο νόμο αυτό.
Από το έτος 2014, το κτίσμα αναγράφεται σύμφωνα με την τακτοποίηση. Στις περιπτώσεις όμως, κατά τις οποίες έχει αναγραφεί το τακτοποιημένο κτίσμα, έστω και αν δεν υπήρχε τέτοια υποχρέωση, στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και πριν το έτος 2014, αυτό δεν μπορεί να διαγραφεί.
4. Νόμος 4178/2013
Ο φορολογούμενος, δεν υποχρεούται να αναγράψει στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων του για τα έτη 2013 και προηγούμενα έτη, τα αυθαίρετα κτίσματα και τις αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις, οι οποίες νομιμοποιηθήκαν με το ν. 4178/2013. Τα αυθαίρετα κτίσματα και οι αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις, αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (έντυπο Ε9) από το έτος 2014, ανεξάρτητα από την ημερομηνία αίτησης υπαγωγής τους στη ρύθμιση των διατάξεων αυτών.
Για παράδειγμα, νομιμοποίηση αυθαίρετου κτίσματος με την υπαγωγή στο νόμο 4178/2013, τον Ιούνιο του 2016. Το κτίσμα θα δηλωθεί με την υπερβάλλουσα επιφάνεια από το έτος 2014, γιατί σύμφωνα με τον ανωτέρω νόμο, η υπέρβαση της δόμησης είχε πραγματοποιηθεί μέχρι το έτος 2011.
Στις περιπτώσεις όμως, κατά τις οποίες έχει αναγραφεί το νομιμοποιημένο κτίσμα, έστω και αν δεν υπήρχε τέτοια υποχρέωση, στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και πριν το έτος 2014, αυτό δεν μπορεί να διαγραφεί.
ΠΗΓΗ: ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΑΝΝΑΣ ΑΔΑΜ ΚΟΛΛΙΑΣ/ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ.
