Βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου RBNB(μέρος δεύτερο).

Air bnb – Εισόδημα από Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων Στο πλαίσιο Της Οικονομίας Του Διαμοιρασμού

Εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού.

α. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α΄167), όπως ισχύει, είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013 (Α΄ 167

β. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

Δηλαδή της μίσθωσης Ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για διάρκεια μικρότερη του έτους και εμπεριέχει τα στοιχειά όπως:

▪ Ο αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακίνητων βραχυχρόνιας Διαμονής

▪ Το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα ή το συνολικό ποσό βάσει της πολίτικης ακύρωσης

α) ( Στο συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα περιλαμβάνονται όλες οι χρεώσεις που βαρύνουν τον εκμισθωτή και μετακυλίονται μέσω του μισθώματος στον μισθωτή ή αναγράφονται διακριτά πέραν του μισθώματος (για παράδειγμα, τυχόν προμήθεια της ψηφιακής πλατφόρμας που βαρύνει τον εκμισθωτή, δαπάνες καθαριότητας πριν την άφιξη του μισθωτή στο ακίνητο, τυχόν χρεώσεις για χρήση κλιματιστικού, ηλεκτρικού ρεύματος, wi-fi κ.λπ.).

Οι τυχόν επιβαρύνσεις που αφορούν τη σχέση μισθωτή με την εκάστοτε ψηφιακή πλατφόρμα (για παράδειγμα, τυχόν προμήθεια της ψηφιακής πλατφόρμας που βαρύνει τον μισθωτή) δεν λαμβάνονται υπόψη στο συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα)

β) Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης και όταν βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από τον μισθωτή, υποβάλλεται αρχική «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση.
Αντίθετα, σε περίπτωση που δεν προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από τον μισθωτή, δεν υποβάλλεται η ως άνω δήλωση.

▪ Τον μέγιστο αριθμό ατόμων που μπορούν να φιλοξενηθούν

▪ Την επωνυμία κάθε ψηφιακής πλατφόρμας

▪ Τα στοιχειά του μισθωτή

▪ Την έναρξη και λήξη της μίσθωσης

▪ Τον τρόπο πληρωμής του μισθώματος

Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α΄155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 (Α΄175), δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

Προσοχή : Προκειμένου να καταστεί δυνατή η υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής των προσώπων της παραγράφου 5 του άρθρου 46 του ν.4179/2013 ,τα εν λόγω πρόσωπα θα πρέπει να καταχωρούν τα στοιχεία του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής’’ χωρίς να τους χορηγείται αριθμός μητρώου ακινήτου βραχυχρόνιας διαμονής .

Σημείωση: Ο ιδιοκτήτης ακινήτου, που φέρει τα χαρακτηριστικά και τις προδιαγραφές της τουριστικής επιπλωμένης έπαυλης, δύναται να το εκμισθώνει ενιαία και όχι τμηματικά, σε φυσικά πρόσωπα, χωρίς δικαίωμα περαιτέρω υπομίσθωσης, για περίοδο τουλάχιστον μίας εβδομάδας και όχι πέραν των τριών (3) μηνών συνολικό ανά έτος, απαγορευόμενης της διαδοχικής εκμίσθωσής του πέραν του τριμήνου του ίδιου έτους.

→ Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αυτού δεν υποχρεούται να κάνει έναρξη επιτηδεύματος στην οικεία Δ.Ο.Υ. ούτε να ασφαλιστεί σε οποιονδήποτε φορέα για τη δραστηριότητα αυτή, υποχρεούται δε να εφοδιασθεί προηγουμένως με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας τουριστικής επιπλωμένης έπαυλης.

Για όσα αναφέρονται παραπάνω προκύπτει πως αφορα εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ.4 του άρθρου 40 του ν,4172/2013(Α167),όπως ισχύει ,εφόσον:

▪ Τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα

▪ Χωρίς την παροχή οποιασδήποτε πληροφορίας

▪ Πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες
το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν.4172/2013 όπως ισχύει.

Ως Διαχειριστής ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για:

1.Την εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής

2.Την ανάρτηση

3.Την υποβολή της δήλωσης

4.Την καταχώρηση στο μητρώο των στοιχείων (συνδικαιούχοι εισοδήματος ,ποσοστά κ.α)

5.Τη δημόσια κατάθεση στο ΤΠΔ όταν κρίνεται απαραίτητο

Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.

Σε περίπτωση που ο διαχειριστής εκμισθώνει διακριτά στην πλατφόρμα περισσότερους του ενός χώρου στο ίδιο ακίνητο ,θα πρέπει να αποκτά ξεχωριστό αριθμό μητρώου για κάθε έναν από αυτούς

ΥΠΟΓΡΑΜΜΙΖΕΤΑΙ ότι για κάθε ένα ακίνητο ορίζεται ένας μόνο διαχειριστής.

Ως Δικαιούχος Εισοδήματος νοείται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα που είναι υπόχρεα σε φόρο εισοδήματος σύμφωνα με τις διατάξεις Κ.Φ.Ε.

Ως ακίνητο ορίζεται:

1.Το διαμέρισμα

2. Η μονοκατοικία εξαιρούμενων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας

3.Οποιαδηποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια

4.Τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών

Τα ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση δύναται να είναι ενιαίοι χώροι ή να μισθώνονται τμηματικά

Ο Διαχειριστής που υποβάλλει Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής απαλλάσσεται της υποχρέωσης υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας (ΠΟΛ.1013/7.1.2014 απόφαση Γ.Γ.Δ.Ε. όπως ισχύει).

Ο Διαχειριστής στην περίπτωση που είναι και ιδιοκτήτης ,προκειμένου να λάβει αριθμό εγγραφής στο μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης απαιτείται να έχει επιβεβαιωθεί ο ΑΤΑΚ που αναγράφει με τα στοιχεία του που τηρούνται στο Περιουσιολόγιο και να αντιστοιχεί σε εμπράγματα δικαιώματα πλην της ψιλής κυριότητας, ενώ στην περίπτωση που είναι υπεκμισθωτής θα πρέπει να έχει επιβεβαιωθεί και ο αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας που έχει συνάψει με τουλάχιστον έναν ιδιοκτήτη του ακινήτου που προτίθεται να εγγράψει.

Παράδειγμα:

Έστω ότι συνάπτεται ετήσια σύμβαση μίσθωσης «Ακινήτου» με μηνιαίο μίσθωμα 500 ευρώ και δίνεται στο μισθωτή το δικαίωμα υπεκμίσθωσης για σκοπούς Βραχυχρόνιας Διαμονής, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν.4446/2016 και έστω ότι στο φορολογικό έτος το εν λόγω «Ακίνητο» απέφερε στον υπεκμισθωτή εισόδημα από ακίνητη περιουσία συνολικού ύψους 13.000 ευρώ.

Κατά τη διαδικασία οριστικοποίησης του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» το επόμενο έτος (και μέχρι τις 28.2) από τον «Διαχειριστή» – υπεκμισθωτή, εμφανίζεται στον πίνακα συνδικαιούχων εισοδήματος το συνολικό ποσό των 13.000 ευρώ που έλαβε ως υπεκμισθωτής.

Το ανωτέρω ποσό των 13.000 ευρώ, καθώς και το ποσό των 6.000 ευρώ που αντιστοιχεί στο συνολικό ετήσιο μίσθωμα που κατέβαλε στον ιδιοκτήτη – εκμισθωτή του «Ακινήτου» για φυσικά πρόσωπα και ατομικές επιχειρήσεις, δηλώνονται στα έντυπα Ε2 και Ε1 του αντίστοιχου φορολογικού έτους , αντίστοιχα, όπου το ποσό του μισθώματος που κατέβαλε ο υπεκμισθωτής στον εκμισθωτή 6.000 εκπίπτει ως δαπάνη, με βάση τα αναφερόμενα στην περ.δ΄ της παρ.3 του άρθρου 39 του ν.4172/2013.

Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση που το μηνιαίο μίσθωμα έχει συμφωνηθεί να αποτελεί ποσοστό επί του συνολικού εισοδήματος [(π.χ. τριάντα τοις εκατό (30%)] που εισπράττεται κατά τη διάρκεια του έτους από τον υπεκμισθωτή (ήτοι, 30% Χ 13.000 = 3.900 ευρώ). Στα έντυπα Ε2 και Ε1 του αντίστοιχου φορολογικού έτους δηλώνονται τα ποσά 13.000 και 3.900 αντίστοιχα.

Τα ανωτέρω εφαρμόζονται ανάλογα και στα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες, όπου συμπληρώνονται τα αντίστοιχα έντυπα Ε2 και Ν.

Σε περίπτωση που δικαιούχοι εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση Ακινήτων (αρθ.39Α του ν.4172/2013 ) είναι αλλοδαπά Φυσικά ή Νομικά Πρόσωπα ή Νομικές Οντότητες που δεν διαθέτουν ταχυδρομική διεύθυνση στην Ελλάδα και δεν διαθέτουν ΑΦΜ υποχρεούνται να ορίσουν φορολογικό εκπρόσωπο με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα ΠΟΛ.1283/30.12.2013(3367 Β΄)

→ Για κάθε μια από τις από τις παρακάτω παραβάσεις:

α) Παράλειψη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής

β)Μη εμφανή αναγραφή του αριθμού εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στην ανάρτηση του Ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής

γ)Μη εμφανή αναγραφή του αριθμού του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή του Μοναδικού Αριθμού Γνωστοποίησης (Μ.Α.Γ.) στην ανάρτηση του Ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής ,από τους Διαχειριστές για τους οποίους υπάρχει υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής
Επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων

▪ Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.

▪ Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ.

→ Οι «Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής» υποβάλλονται μέχρι την 20η του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.

→ (Επισημαίνεται ότι τροποποιητική «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» υποβάλλεται εμπρόθεσμα μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Αντίθετα, στην περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής της εν λόγω τροποποιητικής δήλωσης μετά την ως άνω ημερομηνία, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ, όπως ορίζεται στην παρ.5.γ του άρθρου 111 του ν.4446/2016.

Σε περίπτωση που έχει οριστικοποιηθεί το «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» (πίνακας συνδικαιούχων) εως τις 28.2 πριν την υποβολή της τροποποιητικής δήλωσης θα πρέπει να οριστικοποιηθεί εκ νέου. Το ίδιο ισχύει και στις περιπτώσεις που ενώ έχει ήδη οριστικοποιηθεί το «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» (πίνακας συνδικαιούχων), υποβάλλονται εκπρόθεσμα «Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής» (αρχικές ή τροποποιητικές), όπου θα πρέπει να γίνει εκ νέου οριστικοποίηση. Εφόσον σε ένα «Ακίνητο» δεν έχουν πραγματοποιηθεί μισθώσεις μέσα στο ημερολογιακό έτος, επομένως δεν έχουν υποβληθεί «Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής», ο «Διαχειριστής», δεν υποχρεούται στην οριστικοποίηση του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» (πίνακας συνδικαιούχων).)

▪ Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε. για έλεγχο , κατά την παράγραφο 7 επιβάλλονται τα πρόστιμα των περιπτώσεων γ΄ και δ΄ της παρ. 2 του άρθρου 54 του ν. 4174/2013 (Α΄ 170).

↘ Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:

α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.

β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.
Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

Σημείωση :

Στο Ε2 για το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακίνητων σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν.4446/2016 και του άρθρου 39Α του ΚΦΕ Ν.4172/2013 ,επιλέγοντας τον κωδικό 60 της στήλης αυτής θα δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών ενώ επιλέγοντας τον κωδικό 61 της στήλης θα δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από την βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών.

Επισημαίνεται ότι, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 13 του ν.4174/2013, κάθε πρόσωπο με εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα υποχρεούται στην τήρηση λογιστικών βιβλίων και έκδοση στοιχείων, σύμφωνα με τα λογιστικά πρότυπα που προβλέπονται στην ελληνική νομοθεσία. Ως εκ τούτου, εφόσον το εισόδημα που αποκτά το πρόσωπο που παρέχει τις εν λόγω υπηρεσίες χαρακτηρίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, τότε προκύπτει υποχρέωση τήρησης λογιστικών βιβλίων και έκδοσης στοιχείων, σύμφωνα με τα ελληνικά λογιστικά πρότυπα.

Τέλος σύμφωνα με το Άρθρο 47 του ΚΦΕ παρ.2 όλα τα έσοδα που αποκτούν τα Νομικά Πρόσωπα και οι Νομικές Οντότητες που αναφέρονται στις περιπτώσεις του άρθρου 45 ΚΦΕ θεωρούνται έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Παράδειγμα εγγραφής στο διπλογραφικό σύστημα:

H λογιστική διαδικασία:

Οι ενοικιαστές πελάτες κάνουν κράτηση του ακινήτου μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας και κατόπιν καταβάλουν την αξία της μίσθωσης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα .

Η πλατφόρμα με την κρατήσει και κατάθεση του πελάτη αποδίδει άμεσα τα χρήματα στον Διαχειριστή του ακινήτου παρακρατώντας την προμήθεια της με την έκδοση του σχετικού παραστατικού.

Λογιστικός χειρισμός:

Στην αρχή με την καταβολή της αμοιβής και τη χρέωση της προμήθειας πχ.250,00 ευρώ
(230,00 συν 20,00 ευρώ προμήθεια πλατφόρμας ).

Ταμειακά Διαθέσιμα 230,00

Διάφορα Λειτ. Έξοδα 2,00

Πελάτες 250,00

Με την έκδοση της απόδειξης για το ενοίκιο:

Πελάτες 250,00
Έσοδα από ενοίκια 250,00