Βραχυχρόνιες Μισθώσεις

Αρκετές αλλαγές από 01/01/24 με τα όσα εξήγγειλε ο πρωθυπουργός στη ΔΕΘ, αλλαγές που γεννούν περιορισμούς, πρόσθετες υποχρεώσεις αλλά και κολλήματα που χρήζουν διευκρινήσεις, πρωτίστως για το τι θα ισχύει για τις ατομικές επιχειρήσεις και αν αυτό είναι εφικτό με τον νέο ΚΑΔ.
Γενικότερα οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν ένα ¨λεπτό¨ ζήτημα, όπου χρήζει ιδιαίτερης προσοχής, σε περίπτωση επιχειρηματικότητας, διότι ο έλεγχος μπορεί να θεωρήσει ότι υπάρχει φοροαποφυγή για μείωση της φορολογητέας ύλης.
Πολλές απορίες αλλά και σύγχυση για όσους δραστηριοποιούνται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, είτε ως ιδιώτες είτε ως επαγγελματίες. Καθημερινά ερωτήματα όπως για το τι σημαίνουν αυτές οι αλλαγές, αν τους επηρεάζουν αλλά και τι θα αλλάξει στις υποχρεώσεις τους. Παρακάτω παραθέτω τις αλλαγές προς ενημέρωση αλλά και αποκλειστικά προσωπικές υποθέσεις ως παράδειγμα.

Τι αλλάζει από 01/01/24:
•	Μνημόνιο συνεργασίας της ΑΑΔΕ με τις εταιρείες Booking, Airbnb, Vrbo και Expedia για την αποστολή των στοιχείων, για να διασφαλίζεται η ταυτοποίηση των διαχειριστών των καταλυμάτων για σκοπούς συμμόρφωσης και ελέγχου.
•	Εντατικοποιούνται οι ελέγχοι στις περιπτώσεις φοροδιαφυγής ή παροχής επιπρόσθετων υπηρεσιών πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
•	Βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των 60 ημερών, ακινήτου που είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
•	Σε υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας για όσους εκμισθώνουν ή υπεκμισθώνουν τρία ή περισσότερα ακίνητα σε ψηφιακές πλατφόρμες.
•	Νέος Κωδικός Αριθμός Δραστηριότητας για όσους ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα ή υποχρεούνται σε έναρξη για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
•	Το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις στην περίπτωση επιχειρηματικής δραστηριότητας θα υπόκειται σε ΦΠΑ, Τέλη παρεπιδημούντων και Τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής.
•	Αντικαθιστάτε ο φόρος διαμονής ως τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής και θα ισχύει και για τους ιδιώτες με ένα ή δύο ακίνητα.
Οι νέες τιμές του τέλους αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής:
Κατηγορία : Τιμή
1–2 αστέρων : 1,5€
3 αστέρων : 3€
4 αστέρων : 7€
5 αστέρων : 10€
Ενοικιαζόμενα Δωμάτια : 1,50€
Βραχυχρόνια Μίσθωση : 1,50€
Πως φορολογείται σήμερα το εισόδημα από ακίνητη περιουσία και πως από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Τα παρακάτω αποτελούν πληροφοριακού χαρακτήρα και σε καμία περίπτωση δεν αντικαθιστούν την εξειδικευμένη συμβουλευτική, καθώς κάθε περίπτωση είναι ξεχωριστή και μοναδική.
Έως ότου ψηφιστούν και δημοσιευτούν οι σχετικές διατάξεις και διευκρινήσεις, τα παρακάτω, αποτελούν προσωπικές υποθέσεις με τα όσα ήδη γνωρίζουμε και μπορούμε να ερμηνεύσουμε. Για το λόγο αυτό δεν πρέπει να γίνουν άμεσα καθοριστικές ενέργειες και να αναμένουμε τις τελικές διατάξεις για τη λήψη επιχειρηματικών αποφάσεων.
Με τα όσα εξήγγειλαν μέχρι τώρα για τις νέες αλλαγές, πρακτικά μπορούμε να τα ερμηνεύσουμε ως εξής:
Βραχυχρόνιες Μισθώσεις ως προς ιδιώτες:
Για τους ιδιώτες ισχύει ότι ίσχυε περί μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής, δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής και όλη της σχετικής διαδικασίας, με επιπρόσθετα ορισμένους περιορισμούς όπως, να έχουν μέχρι δυο ακίνητα με ανώτατο όριο μίσθωσης ανά ακίνητο 60 ημερών και να μην παρέχουν πρόσθετες υπηρεσίες πέραν τη διαμονή και τη παροχή των κλινοσκεπασμάτων, σε αυτές τις υπηρεσίες δεν συμπεριλαμβάνονται οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας και Ίντερνετ. Καθώς και η υποχρέωση απόδοσης τελών αντιμετώπισης κλιματικής αλλαγής που αντικαθιστά το φόρο διαμονής, 1.50€/διανυκτέρευση. Το συγκεκριμένο εισόδημα απαλλάσσεται του ΦΠΑ, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και ισχύουν τα αρ. 39 & 40 του 4172/13, Αρ.111 Ν.4446/16.
Βραχυχρόνιες Μισθώσεις ως προς επιχειρήσεις:
Στην περίπτωση επιχειρηματικής δραστηριότητας με μοναδικό ΚΑΔ «βραχυχρόνιες μισθώσεις» οι επιχειρήσεις θα παρέχουν μόνο τη διαμονή και τη παροχή κλινοσκεπασμάτων χωρίς καμία πρόσθετη υπηρεσία, αναλόγως θα εκπίπτουν και οι δαπάνες, πχ. Δαπάνες κοινής ωφέλειας, έξοδα πλατφόρμας, δαπάνες επισκευής & συντήρησης, πάγια που αφορούν το ακίνητο κ.α. Όχι όμως δαπάνες που αφορούν κάθε είδους περιποίησης. Σε αυτήν τη περίπτωση λειτουργούν με ΑΜΑ και δηλώνουν τα εισοδήματα στο μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής και υποβάλουν μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση της κράτησης δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής και όλη τη σχετική διαδικασία, για τις εκτός πλατφορμών κρατήσεις συντάσσεται μισθωτήριο συμβόλαιο με την ένδειξη «Βραχυχρόνια μίσθωση εκτός ψηφιακής πλατφόρμας». Δεν είναι υπόχρεοι Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (ΕΣΛ) / γνωστοποίησης και αφετέρου δεν χαρακτηρίζονται ως τουριστικά καταλύματα με ότι συνεπάγεται αυτό.
Σε αντίθετη περίπτωση εάν γίνει προσθήκη ΚΑΔ που αφορά πρόσθετες υπηρεσίες και γενικά την περιποίηση πελατών, πέρα την παροχή κλινοσκεπασμάτων και τη διαμονή, οι επιχειρήσεις είναι υπόχρεες κατοχής Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (ΕΣΛ) ν.4276/14 / Γνωστοποίησης (βλ. 4442/16) και θεωρούνται τουριστικό κατάλυμα χωρίς την υποχρέωση εγγραφής στο μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής, ως προς τις δαπάνες αντιμετωπίζονται όπως τα κοινά ξενοδοχεία.
Ισχύουν και στις δυο περιπτώσεις οι διατάξεις των νόμων, των Ελληνικών λογιστικών Προτύπων 4308/14, ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος 4172/13, ο Κώδικας Φορολογικών Διαδικασιών 4987/22, ο Κώδικας Φόρου Προστιθέμενης Αξίας ν.2859/2000 και άλλοι σχετικοί.
Οι υποχρεώσεις καταβολής τέλη παρεπιδημούντων, τέλη αντιμετώπισης κλιματικής αλλαγής (πρώην φόρος διαμονής), ανακεφαλαιωτικοί πίνακες ενδοκοινοτικών συναλλαγών, ΦΠΑ και οι υποχρεώσεις που απορρέουν από τα MyData.
Ιδιαίτερη προσοχή χρήζει η πρώτη περίπτωση.
Τα παραπάνω ισχύουν, ανάλογα, τόσο για τα νομικά πρόσωπα όσο και για τις ατομικές επιχειρήσεις.
Κυρώσεις:
Σε περίπτωση μη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης το πρόστιμο ορίζεται, ανά χρήση, σε 50%, των ακαθαρίστων εσόδων του τελευταίου φορολογικού έτους και κατ’ ελάχιστο 5.000 ευρώ. Σε κάθε επόμενη χρήση σε περίπτωση υποτροπής, το πρόστιμο θα διπλασιάζεται.
Καθώς και όσα αναφέρονται στον Κώδικα Φορολογικών Διαδικασιών ν.4987/22, αρ.54Δ.
Παρατηρήσεις:
1. Το όριο < 60 ημερών ανά ακίνητο, αφορά το σύνολο των ημερών για κάθε μεμονωμένη μίσθωση και ισχύει τόσο σε ιδιώτες όσο και για επιχειρήσεις και εφόσον δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες. Πέρα του ορίου η μίσθωση θεωρείται μακροχρόνια.
2. Για τις επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται ταυτόχρονα στη μακροχρόνια και στη βραχυχρόνια μίσθωση και είναι απαλλαγμένη του ΦΠΑ σύμφωνα με το αρ.22 περ. κστ. ν.2859/2000, με την ισχύ των νέων αλλαγών και την επιβολή του ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις θα είναι υπόχρεες διενέργειας Pro-rata.
Τέλος, αναμένουμε την ισχύ τους, τις σχετικές διατάξεις καθώς και τη διαλεύκανση του θέματος προς αποφυγή λαθών και στρεβλώσεων.